Gegenstand des Mietrechts ist die Konzeption, der Abschluss und die Durchsetzung bzw. Abwicklung von Mietverträgen im privaten wie auch gewerblichen Bereich.

Ein Mietvertrag ein grundsätzlich zunächst gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Zahlung eines Entgeltes, durch den sich eine Partei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete (früher: Mietzins, für den Vermieter: Mietforderung) besteht.

Kein Mietverhältnis, sondern Leihe liegt vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestattet. Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag und kein Mietvertrag.

Mögliche Mietgegenstände (bzw. „Mietobjekte“) sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch Hauswand als Werbefläche oder ein Dach als Nutzfläche für eine Photovoltaikanlage).

Der Aufbau des deutschen Mietrechts macht es erforderlich, Mietverträge nach der Nutzungsart einzuteilen.

Die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (§§ 535 bis 548 BGB), sowie die Rechtsvorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen (§§ 305 bis 310 BGB) gelten für alle Mietverhältnisse.

Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecke ( gewerbliche Zwecke)  genutzt wird.

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften (§§ 549 bis 577a BGB). Darunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze, die hier zugrundeliegenden Verträge nennt mann Wohnraummietverträge.

Bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken unterscheidet der Gesetzgeber weiter durch spezielle Sondervorschriften

  • Zeitmietverträge (befristete Vermietung)
  • Untermietverträge
  • Werkwohnungen
  • Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise: Ferienwohnungen, Räume in Pensionen und Gasthöfen, bei letzteren kann auch ein Beherbergungsvertrag (§§ 701 ff BGB) vorliegen.

Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, kommen die Rechtsvorschriften des BGB (§§ 549–577 BGB) nur eingeschränkt zur Anwendung (§ 578 BGB). Insbesondere gelten die Mieterschutzgesetze im Bereich der gewerblichen Vermietung (= nicht zu Wohnzwecken) nicht. Hier spricht man allgemein von einem Gewerbemietvertrag.

Für die Vermietung von beweglichen Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse mit einer Ausnahme: Für im Schiffsregister eingetragene Schiffe gibt es wenige besondere gesetzliche Regelungen.

Um einen Pachtvertrag handelt es sich, wenn der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zusätzlich zum „Genuss der Früchte“ (§ 581 BGB) berechtigt ist. Für Pachtverträge sind die Vorschriften zum Mietrecht entsprechend anzuwenden. Das BGB enthält weitere besondere Regelungen für Pachtverhältnisse (§§ 581 bis 597 BGB), dabei differenziert das Gesetz weiter zwischen Pacht- und Landpachtvertrag. Daneben steht die Unternehmenspacht.

Immer aktueller in der täglichen Sachbearbeitung wird auch der Heimvertrag (beispielsweise für Seniorenheim), dieser enthält neben dienstvertraglichen Elementen auch ein mietrechtliches Element.

Nach aktueller Rechtsprechung des BGH ist auch der sogenannte Application-Service-Providing-Vertrag, also ein Vertrag, der die Bereitstellung bzw. die Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze zum Inhalt hat, im Regelfall als Mietvertrag einzuordnen.

Im Vordergrund dieses Vertrages steht nach Ansicht des BGH die (Online-)Nutzung fremder (Standard-)Software, die in aller Regel nicht nur einem, sondern einer Vielzahl von Kunden zur Verfügung gestellt wird. Somit sei die (entgeltliche) Gebrauchsüberlassung als Schwerpunkt des Vertrages anzusehen, weshalb ein derartiger Vertrag als Mietvertrag im Sinne der § § 535 ff. BGB zuordnen ist.

 

Wir beraten unsere Mandanten in allen mietrechtlichen Fragen in den Bereichen Konzeption,  Erstellung von Mietverträgen im gewerblichen und privaten Bereich, der Vertragsdurchsetzung während der Laufzeit der Verträge bis zur Kündigung und der Räumungsklage. Auch Nebendienstleistungen wie die Überprüfung und Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, die Assistenz bei Sanierungsmaßnahmen und die Abrechnung von auftretenden Schäden gehört zu unserem Portfolio.

Natürlich stehen wir Ihnen auch für  Fragen wegen einer möglichen Diskriminierung im Rahmen der Anmietung, der Mietnutzung und der Kündigung zur Verfügung. Das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt auch für das Mietrecht !

Gleichzeitig verwalten wir auch auf Wunsch Ihre Mietobjekte und erbringen hierzu die üblichen Verwaltungsdienstleistungen.

Sollten Sie uns mandatieren wollen, finden Sie nachfolgend schon einmal die wichtigsten Unterladen, die Sie herunterladen, ausdrucken und dann zu unserem am besten unter 05202 9951 0 telefonisch vereinbarten Termin mitbringen.

 

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Anwaltsauftrag

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Allgemeine Mandatsbedingungen

 

Praktisches für unsere Zusammenarbeit

Wir lösen Ihr Problem dann am besten, wenn Sie uns tatkräftig dabei unterstützen und die folgenden Hinweise berücksichtigen:

Bereiten Sie sich auf unser gemeinsames Gespräch möglichst umfassend vor. Es ist hilfreich, wenn Sie den Schriftwechsel in Ihrer Angelegenheit zeitlich ordnen und uns bereits vor unserer ersten Besprechung zur Verfügung stellen.

Wir benötigen je nach Sachlage

  • Mietverträge
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Schadensprotokolle
  • Verwaltungsunterlagen
  • Abnahmeprotokolle
  • Zeugenanschriften
  • Versicherungspolicen

Falls Sie wünschen, dass wir für Sie die Korrespondenz mit Ihrem Rechtsschutzversicherer führen, brauchen wir auch den Namen der Versicherungsgesellschaft sowie die Versicherungsnummer, die sich aus der Versicherungspolice ergibt. So schaffen wir es dann gemeinsam, Ihren Fall professionell zu bearbeiten und dabei das Bestmögliche für Sie zu erreichen.